Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Постинг
30.10.2008 06:34 - Правото на строеж, или как да построиш своя собственост върху чужд терен
Автор: avangardi Категория: Технологии   
Прочетен: 4698 Коментари: 5 Гласове:
0

Последна промяна: 30.10.2008 06:35


Правото на строеж, или как да построиш своя собственост върху чужд терен   image

Адвокат Бисерка Маринова - автор на книгата "Как да печелим от сделки с недвижими имоти". Правни консултации от нея или брокерски услуги чрез агенцията й "ЛЕГА РЕАЛ": 0887/422-714; 0894/316-593; 02/986-51-81.

image

Правото на строеж представлява юридическо разделяне на собствеността върху терена между собственика на имота и строителната фирма. Снимка интернет: esimg.com

 

По принцип собственикът на земята е собственик и на всичко върху нея – постройките и насажденията. Ако собственикът изгради постройка върху своя имот, не говорим за право на строеж, защото така той упражнява своето право на собственост, включващо в себе си като елемент още две ограничени вещни права, които могат да се преотстъпват на трети лица – правото на ползване и правото на строеж.

 

Правото на строеж представлява юридическо разделяне на собствеността върху терена от собствеността на постройка върху него. То се учредява винаги в полза на лице, което не е собственик на земята. Право на строеж, а изобщо – законно строителство, се осъществява задължително в строителните граници на населеното място в съответствие с нормативните изисквания и приетите градоустройствени решения.

 

Нормативно е уредено в чл. 63–67 от Закона за собствеността, но корените му са още в римското право. Това обяснява и другото му наименование – „суперфиция“. Друга важна характеристика на правото на строеж е, че то не се дава с оглед на личността, т.е. суперфицията не е лично право. Това дава възможност, от една страна, носителят му сам да го отчуждава, а от друга – да се наследява, което при личните права, като правото на ползване, е недопустимо.

 

Титуляр на правото на строеж може да бъде всяко лице, което може да бъде и собственик на недвижим имот. Допустимо е и придобиването на право на строеж в съсобственост, което води до съсобственост и върху построеното. Учредителят от своя страна трябва да отговаря на изискванията, поставяни при всяко отчуждаване на недвижим имот: да докаже правото си на собственост върху земята и да установи наличието на правоспособност за сделката, съответно на представителна власт.

 

Обект на правото на строеж могат да бъдат различни по своя вид и предназначение постройки – жилищна еднофамилна сграда, жилищен блок с етажна собственост, вилна сграда, търговско заведение, гараж, стопанска или бизнес сграда и други. Най-често суперфицията се учредява чрез правна сделка – продажба, дарение или замяна, извършвана от нотариус по местонахождението на земята.

 

Учредяването на право на строеж между роднини по права линия, по съребрена линия до втора степен включително или на съпруг става с нотариално заверено заявление до техническата служба в общинския съвет, което се вписва в нотариалните книги. Така се постъпва и при право на строеж в полза на трети лица при съсобственост или етажна собственост.

 

Суперфиция може да се придобие по давност, чрез доброволна делба и чрез наследяване по закон или по завещание.
Интересни житейски въпроси могат да възникнат при семейната имуществена общност. Например родители учредяват на сина си по време на неговия брак право на строеж. Построеното при упражняване на суперфицията обаче ще стане семейна имуществена общност. Логиката е същата като при застрояване на терен – индивидуална собственост на един от съпрузите по време на брака: сградата е обща на съпрузите.

 

Не пропускайте нещо важно: суперфицията е право, което се погасява при неупражняване.Строителството трябва да се извърши в уговорения срок, но не по-късно от изтичане на пет години от учредяването на правото на строеж. Ако правото на строеж е дадено върху земя – частна собственост, погасяването става по силата на закона. Последицата от това е много съществена: освен че се погасява неупражненото право на строеж, частично изграденото остава изключителна собственост на притежателя на терена.

 

Такова погасяване не настъпва автоматично обаче за случаите на право на строеж върху държавна или общинска земя, при които се изисква отнемане със заповед на кмета. На построилия се дължи възстановяване на платената цена за суперфицията само когато тя е учредена върху държавна или общинска земя.

 

Практиката поставя въпроса кога една сграда е завършена. Конкретен казус: направена втора плоча и изграден първи етаж в петгодишния срок – поставя се въпросът: налице ли е завършен строеж? За съжаление отговорът е отрицателен – щом няма покрив и завършен груб строеж до изтичане на преклузивния петгодишен срок, собственикът на земята има правна възможност сам да довърши започнатата къща и да стане неин изключителен собственик.

 

Правото на строеж включва няколко самостоятелни права:


1. ПРАВО ДА СЕ ПОСТРОИ СГРАДА В ЧУЖД ИМОТ


Това създава ограничения на собственика на терена да допусне самото извършване на строителството в имота си.
Веднъж изградена, постройката, ако тя бъде съборена (поради земетресение например), суперфицията дава на носителя си правото отново да я изгради в същия вид и със същото предназначение.
Освен класическото съдържание на суперфицията (право да се построи сграда в чужд имот), до същия ефект се стига и когато собственикът на земята прехвърли собствеността на вече изградена постройка, съответно – на част от нея. В такъв случай обаче се прехвърля и съответна идеална част от правото на собственост или от правото на строеж върху терена.

 

2. ПРАВО ДА СЕ ПРИДОБИЕ ИЗКЛЮЧИТЕЛНО ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ПОСТРОЙКАТА


Както беше посочено, това е изключение от правилото, че собствеността върху построеното следва собствеността върху земята. При това тази собственост върху постройката е пълна и не поражда съсобственост между носителя и учредителя на суперфицията. Но все пак при продажба на трето лице се изисква спазване на процедурата по чл. 33 от Закона за собствеността.

 

3. ПРАВО ДА СЕ ИЗПОЛЗВА ЧУЖДАТА ЗЕМЯ


Собственикът на терена търпи ползването му в рамките на потребностите за извършване на строителството и за преминаване.

 

4. ПРАВО НА РАЗПОРЕЖДАНЕ И НАСЛЕДЯВАНЕ


Правото на строеж след учредяването му може да бъде прехвърляно на трето лице. Тъй като не е лично право (с оглед на личността на носителя му), за разлика от вещното право на ползване, не може да бъде предвидено ограничение в разпореждането с него. По тази правна логика не е допустимо собственик на терен, който учредява суперфиция на строител срещу получаване на обекти като обезщетение, да забрани както последваща продажба на правото на строеж, така и неговото ипотекиране.

Подготовката на собственика на имота за продажба 13-10-2008 от Бисерка Маринова

Независимо какъв е видът на имота и какво е местоположението, всеки продавач задължително минава през няколко етапа, докато офертата му се появи на пазара. Преди да предложите имота си за...

целият материал | статията е прочетена (1235)

Премислете добре, преди да дадете пълномощно 29-09-2008 от Бисерка Маринова

Житейската практика е наложила при невъзможност на някоя от страните или на законните й представители лично да участва в сключването на сделки това да става чрез определен от нея пълномощник....

целият материал | статията е прочетена (2059)

Имотът е завършен, когато има Акт 15 18-08-2008 от Бисерка Маринова

В специализираните публикации за недвижими имоти под “ново строителство” се има предвид незавършено строителство. Какво значи това? Според нормативните разпоредби една постройка е...

целият материал | статията е прочетена (2382)

Завещанието се променя докато човек е жив 04-08-2008 от Бисерка Маринова

Често се случ­ва, осо­бе­но с по-въз­раст­ни хо­ра, да же­ла­ят при­жи­ве да опре­де­лят кой да по­лу­чи иму­щест­во­то им....

целият материал | статията е прочетена (3030)

13 тънкости при сключване на наемен договор 21-07-2008 от Бисерка Маринова

Практиката показва, че наемната цена далеч не е единственото важно нещо в наемния договор. Важни клаузи за наемодателя. 1. Оставете възможности за предсрочно прекратяване на наемния договор. Ако...

целият материал | статията е прочетена (3183)

Необходими документи при сделка с имот 07-07-2008 от Бисерка Маринова

Реализирането на сделка с имот е сложен процес, който минава през няколко етапа. При подготовката се уточняват видът на сделката, параметрите и страните по нея. Следва набавяне и съставяне на...

целият материал | статията е прочетена (3425)

Ипотеката при покупко-продажба на недвижим имот 23-06-2008 от Бисерка Маринова

Ипотеката е право на кредитора, в чиято полза е учредена ипотеката, да получи плащане на своето парично вземане от стойността на недвижимия имот след публична продан. Това става в случай на...

целият материал | статията е прочетена (575)

Кога сключената сделка с имот няма да има действие 09-06-2008 от Бисерка Маринова

Сделките с недвижими имоти са видове договори и спрямо тях са приложими общите правила, регламентиращи недействителността съгласно Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/. Недействителните...

целият материал | статията е прочетена (412)



Тагове:   как,   терен,   собственост,


Гласувай:
0
0



Следващ постинг
Предишен постинг

1. rossi01 - Здравейте :)
30.10.2008 20:17
Искам да ви препоръчам един сайт, на който можете да намерите над 900 актуални обяви за недвижими имоти в София, сайт на една фирма с много богат опит и утвърден екип от професионалисти:

http://www.remaxclassic.bg
цитирай
2. avangardi - Право за преминаване през чужд поземлен имот
02.11.2008 11:37

Красимир Добрев, юрист

Има случаи, в които по различни причини се налага собственик на поземлен имот да дава право за преминаване през него. Това може да се случи или заради нуждата от преминаване на водопровод, или пък за осъществяване на предписани или разрешени строителни, монтажни или проектни дейности, за мероприятия при бедствия и аварии и др.
Първият и основен сред тези варианти е учредяване на особено право за преминаване през чужд поземлен имот. Това се случва например, когато лицата, живеещи в един имот, нямат изход към единствената улица наблизо. И обикновено поставя много проблеми както за лицата, в чиято полза се учредява особеното право, така и за собствениците на имоти, през които се преминава.
Уредбата на този въпрос се съдържа в Закона за устройство на територията - от чл. 192 до чл.194.
Нормативният акт предвижда изрично, че правото на преминаване през съответния чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Това са задължителни изисквания към формата. Неизпълнението на което и да е от тях означава, първо, че няма съгласие и, второ, че изобщо не възниква това право. Законът не позволява в този случай двама или повече да се разберат устно, че единият дава на другия възможност да си прокара например тръбите за вода през неговия имот.
Законът дава възможност за решение на проблема и ако не е постигнато съгласие на собствениците на поземлените имоти. В него е казано, че "ако друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината". Ако се визират държавни имоти, то тогава заповед издава областният управител.
Учредяването на правото на преминаване през чужд поземлен имот става възмездно и лицето, в чиято полза е учредено, дължи обезщетение на собственика на съответния чужд имот. То се определя по специални правила, указани в чл. 210 от Закона за устройство на територията. За целта се изготвя оценка и се определя размерът и изплащането на обезщетението. Това става от комисия, назначена от кмета на общината, която изчислява сумата по пазарни цени. Решението се съобщава на страните по реда на Гражданския процесуален кодекс (ГПК), като то може да се обжалва.
Ако всичко е наред, сумата по обезщетението по влязлата в сила оценка се внася по сметка в търговска банка и се изплаща на правоимащия - в случая собственика на чуждия поземлен имот, през който ще се преминава, по нареждане на кмета на общината или на упълномощено от него длъжностно лице.
Законът въвежда и няколко забрани, свързани с правото на преминаване. Това право не може да се използва така, че да се влошават условията за застрояване, да се препятства трайно използване на имотите и да се засягат разрешени строежи или съществуващи сгради. Тези забрани могат да се преодолеят единствено, ако страните по договора за учредяване са се съгласили правото да го има, независимо от влошаването.
Важно е да се знае, че договорът и заповедта на кмета се вписват задължително в имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от учреденото право на преминаване, както и по партидата на имота, върху който е учредено правото на преминаване.
Сходно на гореописваното право е и правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти - например водопроводи, телефонни връзки и т.н. То също се учредява с писмен договор между собствениците на поземлени имоти с нотариална заверка на подписите. С него се придобива право да се изгради и придобие собствеността върху отклонението от общата мрежа на техническата инфраструктура в чуждия имот. Този договор също е възмезден, като обезщетението се определя по вече описания за правото на преминаване ред.
Има и още два варианта, в които се налага собственик на недвижим имот да осигурява достъп през него. Така той е длъжен да осигури свободен достъп за извършване на разрешени или предписани проучвателни, проектни, строителни, монтажни, контролни и др. работи, във връзка с устройство на територията. Това става или със заповед на кмета, или в някои особени случаи със заповед на началника на Дирекцията за национален строителен контрол. Собствениците на недвижими имоти са длъжни да осигуряват свободен достъп в тях и за извършване на дейности и мероприятия при бедствия, аварии и катастрофи и изпълнение на комплексни геозащитни проекти (например укрепване на свлачища, защита на речни и морски брегове и др.). В последните два случая, ако не се даде достъп, може да се стигне до осигуряване на такъв по принудителен административен ред, включително и със съдействието на полицията. Лицата, които са получили достъп, пък са длъжни да възстановят всички щети, които са нанесли с извършената от тях работа. Освен това, както и при преминаването и при отклоненията на техническата инфраструктура, и в последните два случая се дължи обезщетение.
цитирай
3. анонимен - въпрос
23.05.2009 12:24
В момента ми се отдава възможност да закупя една къща която е построена на държавна земя и продавачите имат право на строеж.Ако закупя сградата имам ли право после аз да подам молба и да си закупя имота от държавата .Моля ако можете да ми помогнете или към кого да се обърна за съвет.
цитирай
4. avangardi - 3. анонимен - Мисля, че това е хубавото, когато купуваш
23.05.2009 12:32
такъв имот, то го взимаш с правото на строеж!
Все пак съветвайте се и с адвокат преди покупката и направете справка в общината, дали все още имота има това право или има промяна на обстоятелствата.
Поздрави!
цитирай
5. анонимен - Въпрос: удължаване възмездно право на строеж...
17.07.2009 15:39
Взъможно ли е да се удължи този 5 годишен срок в който трябва да се построи сградата?
цитирай
Търсене

За този блог
Автор: avangardi
Категория: Изкуство
Прочетен: 5850329
Постинги: 1812
Коментари: 9785
Гласове: 72589
Календар
«  Ноември, 2019  
ПВСЧПСН
123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930